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Los funcionarios de San Diego aprobaron esta semana un plan para hasta 5,130 viviendas cerca de la frontera entre Estados Unidos y México, que podría ser uno de los desarrollos residenciales más grandes de la región en años.
El plan de Southwest Village se extiende sobre un terreno de 490 acres, casi la mitad del tamaño de Balboa Park, que se encuentra entre los vecindarios de Otay Mesa y San Ysidro. Los funcionarios de la ciudad han estado ansiosos por aprobar nuevas viviendas en terrenos en su mayoría baldíos cerca de la frontera, incluido un desarrollo de viviendas de casi 1,000 unidades a mediados de abril.
Southwest Village cubriría terrenos propiedad de varios desarrolladores, la ciudad y propietarios privados. Prevé un área algo transitable con carriles para bicicletas y rutas de autobuses, construcción de nuevas carreteras y proyectos de infraestructura, 175,000 pies cuadrados de espacio comercial, así como una nueva escuela y 200 acres de espacio abierto.
El Concejo Municipal de San Diego votó 6-2 el lunes para aprobar el proyecto. La concejal Vivian Moreno se recusó porque dijo que tenía un interés financiero en una propiedad residencial en el área.
“San Diego necesita más viviendas en todas las zonas de la ciudad”, declaró el alcalde Todd Gloria tras la votación. “Este es otro paso importante para construir más viviendas, reducir los costos habitacionales y crear vecindarios donde las familias puedan vivir, trabajar y prosperar”.
Los concejales Marni von Wilpert y Joe LaCava votaron en contra del plan. LaCava expresó que deseaba más tiempo para revisar la propuesta porque, aunque el proyecto se venía planeando desde hacía una década, era la primera vez que el concejo lo veía. A Von Wilpert le preocupaba que la nueva estación de bomberos no se construyera hasta después de haber edificado 700 viviendas, y prefería que se hiciera al principio. También solicitó más garantías por escrito de que el desarrollador construiría las instalaciones prometidas, como un parque público.
El Plan Específico de Southwest Village -situado en su punto más meridional a unos 1.800 pies de la frontera- fue impulsado por la empresa Tri Pointe Homes, con sede en Irvine, la cual planea construir entre 1.500 y 2.100 viviendas en el lugar. Los planes iniciales contemplan 778 unidades multifamiliares, como casas adosadas y apartamentos, así como 142 viviendas unifamiliares. Alrededor de 92 apartamentos se destinarían a inquilinos de bajos ingresos. Otros desarrolladores podrían construir viviendas en diversas parcelas públicas y privadas dentro del resto del terreno.
Es habitual que los desarrolladores obtengan la aprobación de planes maestros completos -como hizo Tri Pointe en este caso-, incluso si no tienen previsto construir la totalidad del proyecto ellos mismos. No existe garantía de que otros desarrolladores que ya operan en las cercanías aprovechen la oportunidad para iniciar la construcción en las áreas que no pertenecen a Tri Pointe. Sin embargo, la decisión del concejo establece la zonificación del terreno para permitir la construcción de hasta 5.130 viviendas.
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Allen Kashani, director de gestión de permisos de suelo de Tri Pointe, señaló que la empresa comenzó a trabajar en el proyecto en 2016 y ha pasado años dialogando con los propietarios de la zona, reuniéndose con grupos ecologistas y llegando a acuerdos sobre los requisitos de espacios abiertos e infraestructura. Ya existen propietarios en el área, y no todos recibieron con entusiasmo la idea de integrarse al nuevo distrito.
Antonio Blas afirmó que su familia ha sido propietaria de terrenos -clasificados exclusivamente para viviendas unifamiliares- dentro de la nueva urbanización durante unos 40 años. Argumentó que el cambio hacia un desarrollo de mayor densidad, en esencia, devalúa su propiedad.
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“Esta repentina rezonificación equivale a una expropiación regulatoria”, leyó de una carta preparada, «que reduce drásticamente la utilidad, el propósito y el valor económico de nuestros terrenos».
Otros propietarios y algunos negocios se opusieron a la aprobación, alegando que las mejoras viales y de infraestructura eran insuficientes o que no estarían listas a tiempo para la fase de construcción. Algunos expresaron sentirse excluidos del proceso de planificación.
Rob Hixson, presidente del Grupo de Planificación de Otay Mesa durante 16 años, expresó su desacuerdo con las personas que se oponían al proyecto. El grupo de planificación ya había aprobado el plan del sitio, al igual que la comisión de planificación de la ciudad.
“Hemos exigido mucho a Tri Pointe Homes y han cumplido”, afirmó Hixson. “Nunca se ha excluido a nadie”.
Las objeciones ambientales al proyecto constituyeron otro factor relevante. Michael King, organizador de conservación del Sierra Club, argumentó que el proyecto se ubica en una zona prácticamente aislada del transporte público y que no existe un plan concreto para solucionar esta carencia. La planificación del transporte futuro -desde el tranvía hasta las líneas de autobús- correspondería a la Asociación de Gobiernos de San Diego (SANDAG), y no al concejo municipal.
Gary London, analista inmobiliario de San Diego y miembro de London Group Realty Advisors, declaró al día siguiente de la votación que el proyecto representaba un avance positivo para las necesidades de vivienda de la región, ya que probablemente los precios de las casas serían inferiores a los del resto del condado. Las nuevas casas adosadas en la zona suelen oscilar entre los 530.000 y los 650.000 dólares, precios más bajos que en otras partes de San Diego.
“Es prácticamente el único lugar donde podemos añadir un gran número de nuevas viviendas” en la ciudad, señaló London. “Es algo sumamente importante”.
Mencionó que un posible aspecto negativo de la nueva zonificación -señalado también por el Sierra Club- es que obligará a todos los residentes a utilizar el automóvil para desplazarse al trabajo. Según London, lo ideal sería que los nuevos desarrollos residenciales se situaran cerca de centros de empleo, y citó zonas del este y el norte del condado que resultarían más adecuadas. No obstante, dado que la ciudad de San Diego suele ser más proactiva en la aprobación de nuevas viviendas que las ciudades vecinas, London consideró que, en conjunto, la medida seguía siendo acertada.
Existe una línea de autobús en la zona, la Ruta 905, pero sería necesario modificar su recorrido para incluir una parada más al sur una vez construido Southwest Village, o bien los planificadores del condado podrían añadir otra línea. Las paradas de tranvía más cercanas estarían en San Ysidro o en Beyer Boulevard, aunque resulta difícil estimar el tiempo de desplazamiento en automóvil sin que se hayan construido aún las carreteras.
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San Diego approves 5,000-unit housing plan near U.S.-Mexico border
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